Il palazzo necessita d’interventi manutentivi; in un’assemblea si pongono le basi per una successiva deliberazione degli stessi.

Accade che Tizio vende a Caio e solo dopo la cessione si formalizzano i lavori di manutenzione straordinaria.

Le parti non hanno previsto nulla contrattualmente e iniziano a litigare: secondo Tizio deve pagare Caio, poiché è lui che ha deciso sull’esecuzione dei lavori. Secondo Caio, invece, è Tizio a dover pagare poiché la prima delibera in materia è stata adottata quando quest’ultimo era ancora condomino.

Chi ha ragione?
Secondo la Cassazione, che ha risolto l’intricata vicenda con la sentenza n. 10235 dello scorso 2 maggio, è Caio a dover pagare: quella adottata con il voto di Tizio, infatti, era una semplice delibera di dichiarazione d’intenti.

Di seguito, il link dove scaricare la sentenza in formato pdf: cassazione-2-maggio-2013-n-10235

Ma questo orientamento sembra contrastare con l’articolo 69 delle disposizioni attuative del Codice civile, modificato dalla riforma del condominio (legge 220/2012): al comma 1 sembra porre una norma di sbarramento, precisando che le tabelle millesimali possono essere rettificate o modificate all’unanimità e, solo in alcuni casi, a maggioranza qualificata.

Ma andiamo con ordine.

Le Sezioni unite della Cassazione, con la sentenza 18477 del 2010, hanno chiarito che le tabelle millesimali servono solo a esprimere, in precisi termini aritmetici, un rapporto di valore già esistente tra i diritti dei vari condomini. La loro approvazione, quindi, non incide sulla consistenza dei diritti reali che spettano a ciascun condomino.

Piuttosto, è un atto di mera natura valutativa del patrimonio solo ai fini della distribuzione del carico delle spese condominiali e della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio.

Le tabelle millesimali, quindi, non hanno natura negoziale. Di qui discenderebbe la possibilità di approvarle a maggioranza e non all’unanimità.

Di seguito il link della tabella, in formato PDF, delle ripartizioni:

ripartizione-locatore-conduttore

di Maurizio VoI

Corte d’Appello di Venezia, sezione seconda, 14 gennaio 2015 Pres.rel. Tosatti; A. Amm R.D. sas (avv.ti Barbieri, D’Anza) c. Condominio G. (avv.ti Alvigini, Mazza)

..Omissis..

Motivi della decisione

Ed, invero, ex art.1129 comma decimo c.c., così come riformato, il rinnovo dell’amministratore è, per così dire automatico, essendo prevista la permanenza in carica dell’amministratore condominiale, per il caso in cui per qualsiasi motivo, non venga nominato altro soggetto, o non venga riconfermato l’incarico a quello attuale, con conseguente conferma dell’istituto della prorogatio”.

Pertanto, anche a riguardo al disposto dell’art.1135 c.c., oltre che alla normativa ex art.1129 c.c., si deve (…) ritenere che sia possibile ricorrere al Giudice per la nomina di un amministratore, solo qualora, il condominio sia affatto sprovvisto, con esclusione (..)[1] così dei casi come (..) comunque di un legittimo amministratore in carica (..); tanto più che per costante giurisprudenza tale istituto è destinato ad operare anche nei casi di revoca o annullamento della delibera di nomina.

Commento

Il rinnovo nell’incarico dell’amministratore di condominio con pieni poteri anche se la conferma non ottiene il quorum di cui all’art. 1136 II e IV co. c.c.

di Maurizio Voi